(צילום-ענת רסקין)

שר האוצר כחלון: "בועת הנדל"ן תתפוצץ. אנשים יקפצו מהגג." משבר בועת הנדל"ן בדימונה דומה מאוד למשבר הסאב פריים בארה"ב. יש מאות דירות-להשכרה ריקות. אין שום אינדיקציות המראות שדימונה הולכת לגדול ל-60,000 אלף תושבים.  מתווך נדל"ן: "הבועה תתפוצץ אם לא תהיה תוספת גדולה מאוד של תעסוקה אטרקטיבית אשר תגרום להגירה חיובית וחזקה אל דימונה מבחוץ." זוגות צעירים שזכו בהגרלה למכרזי "מחיר למשתכן" בדימונה החזירו את הזכייה שלהם.

מאת: מערכת "השבוע החדש", העיתון של דימונה, ירוחם, ערד, יישובי ים המלח והערבה.
(פורסם לראשונה בגיליון דצמבר 2016 מס' 828 )

שר האוצר כחלון ששם לו למטרה מאז בחירתו להוריד את מחירי הדיור אמר בחודש יולי 2016 בראיון מקיף לחדשות 10 בצורה נחושה מאוד: "אין כיום מחסור בדירות. יש 30 אלף דירות במלאי שקבלנים לא מוכרים. יש פה בועה שניפחו אותה קבלנים, ניפחו אותה יזמים, ניפחו אותה בנקים – ובועה סופה להתפוצץ".  לדברי שר האוצר כחלון, למרות עליית המחירים הנתונים שלו מצביעים על שינוי במגמה: " אני לא יודע להגיד בדיוק בכמה זה ירד, אבל אין סיבה בעולם, אין מחסור בדירות"… "המשקיעים הפסיקו לרכוש, אנחנו רואים את הנתונים יחד. גם הזוגות הצעירים לפי הנתונים של החודש האחרון לא רצים לקנות. מנסים באופן מלאכותי לנפח את הבועה הזאת". כחלון אף הסביר שכמו כל סחורה, גם מחיר הדירות עשוי לבסוף לרדת, ומשקיעי הנדל"ן יהיו הראשונים להיפגע: "לפני כמה שנים, כל אחד מאיתנו רץ לקנות מניה בבורסה וידע שבעוד חצי שנה היא עולה – עד שיום אחד הגיע פרנקל ואמר שיש פה בועה, ואנשים קפצו מהגגות. זה מה שיהיה בשוק הנדל"ן.".. "בועת הנדל"ן תתפוצץ, אנשים יקפצו מהגג." מאז הראיון עם כחלון הנתונים בענף הנדל"ן בישראל רק מחזקים את דבריו של שר האוצר שנאמרו לפני חצי שנה.

בועת נדל"ן – מהי?
בועת נדל"ן זוהי למעשה סוג של בועה כלכלית ספקולטיבית המתרחשת מעת לעת בשווקי הנדל"ן העולמים. היא מאופיינת בעלייה חדה ומהירה במחירי הנדל"ן אשר לא פרופורציונאלית לשכר במשק ולא תואמת את המחירים הריאליים בשוק. תנאי המשכנתאות הנוחים מאפשרים לכל אזרח, גם אם אין לו בטחונות לעתיד, ליטול משכנתא מהבנק בהיצע שמפגר אחרי הביקוש. עם זאת, על אף הסממנים הברורים להתנפחותה של הבועה, קשה לנבא את מועד התפוצצותה. זה תלוי בגורמים רבים במשק ובמיוחד במי שעומד בראש המערך הכלכלי של המדינה (בנק ישראל).

אנחנו במערכת חייבים לציין כבר בראשית הכתבה שהתהליך שמתרחש בענף הנדל"ן בישראל ובדימונה בפרט, מזכיר מאוד את אשר ארע לפני תשע שנים בארצות הברית. משבר הסאב פריים החל להתרחש עוד בשנת 2007 והתפוצץ סופית בנובמבר 2008. משבר שהוביל במהירות למשבר הכלכלי החמור ביותר בעולם מאז השפל הכלכלי הגדול של 1930. בסיס המשבר הוא בשוק המשכנתאות האמריקאי ובכך שהבנקים וסוכנויות המשכנתאות העניקו משכנתאות באיכות נמוכה מאוד ללווים שרכשו בית, במינוף גבוה מאוד ובפועל ללא יכולת החזר.

בדימונה בולט מאוד הדמיון למשבר הסאב פריים, ויש הרבה סימנים לכך שבועת הנדל"ן בעיר דימונה תתפוצץ כמו בועת הנדל"ן שהובילה למשבר הכלכלי הגדול בארה"ב. אותם הסימנים, אותם תרחישים..

התפוצצות בועת הנדל"ן
לפני שניגשים לסיבות הגורמות לפיצוצה של הבועה, חשוב להבין כי לא כל בועה בסופו של דבר מתפוצצת. ההתפוצצות מגיעה כאשר המשקיעים והרוכשים הפרטיים רוצים בבת אחת לצאת משוק הנדל"ן. מצב זה גורם לירידה דרסטית במחירי הנכסים ולחוב המשכנתאות של בעלי הנכסים להיות גבוה באופן משמעותי מהערך הריאלי של הנכס.

אוכלוסיית העיר דימונה לא צמחה דמוגרפית בקצב הנדרש כדי לספק את היצע הדירות הענק שניבנו ועומדות להבנות. יש חוסר התאמה משווע בין מספר הביקושים לדירות לרכישה אל מול אלפי הדירות למכירה שנבנות בעיר. יתרה מכך ובולטת במיוחד תופעת "נטישה" גדולה של משפרי דיור את מרכז העיר לכיוון השכונות החדשות מה שגרם ללב העיר להפוך בחלקו למקום נטוש ומוזנח. לא מעט משכירי דירות עברו לדירות עמידר שהוכשרו לדיור ולא מעט זוגות צעירים שגרו בשכירות רכשו דירות ונוצר מצב שיש מאות דירות להשכרה ריקות. לדוגמה באחד מהבניינים בשכונה שיש בו 16 דירות למגורים, עומדות 6 דירות ריקות להשכרה כבר למעלה מחצי שנה.

בעקבות מכירת הדירות בלב העיר של משפרי הדיור, ומכירת דירות של עמידר בדימונה, התפתחה תופעה שמשקיעי נדל"ן רבים השקיעו בדירות אלו ואף שיפצו ושידרגו אותם להשכרה במחירים גבוהים. היה שלב בדימונה שמחירי הדירות נסקו מאוד למרות שרמת התשואה הלכה וירדה כתוצאה מהיצע יתר של דירות, כיוון שעל כל דירה שנרכשה לשם השקעה נבנו לפחות עוד שלוש דירות חדשות.  הביקושים לא היו ביקושים שנוצרו כתוצאה מהגירה חיובית לדימונה, אלא ביקושים מקומיים בלבד. מצד שני כמות ההיצע של דירות בהקמה הלכה וגדלה בלי שום קשר לביקוש. כך נוצר מצב של "בועה" שבה יש מאות דירות ריקות להשכרה בדימונה. כמו שידוע לכולנו תכנית מחיר למשתכן "הצליחה" למדיי פה בדימונה עד כדי כך שאחד הקבלנים שלח מכתב לשר האוצר וביקש להחזיר קרקע שרכש במכרז כיוון שאין ביכולתו לבנות במחיר שמציעה תכנית "מחיר למשתכן".

יזמים ומשקיעי נדל"ן רכשו דירות בדימונה
לפני מספר שנים בדימונה נוצר מצב של מחסור חמור בדירות, ולמעשה לא נבנו בתים למעט בנייה צמודת קרקע. יזמים ומשקיעי נדל"ן רכשו דירות בדימונה במחירים מאוד נמוכים, הם שיפצו את הדירות, הכשירו ושידרגו אותם ולאחר מכן  השכירו אותם במחירי שכירות גבוהים לדיירים. התופעה של מחסור בדירות גרמה לזינוק במחירי השכירות, שהביאו תשואה גבוהה למשקיעים. הידיעות על הקמת עיר הבהדים של צ.ה.ל בדרום יצרה גם היא מערכת ציפיות גבוהות שמאות משפחות אנשי קבע יגיעו להשתקע בדימונה. כל הנתונים הראו שיש ביקוש לדירות.

אם אנחנו משקללים את כל הפרויקטים שנבנו בשנים האחרונות בדימונה והפרויקטים המתוכננים, למעשה זה מצריך גידול של אוכלוסיית דימונה בסדר גודל של לפחות 50%. גידול כזה באוכלוסיה עד – 18,000 בתי אב היה מצריך גם תוספת גדולה מאוד של אלפי מקומות עבודה טובים כדי שהגירה חיובית תתממש. לצערנו הרב אין שום אינדיקציות המראות שדימונה הולכת לגדול ל-60,000 אלף תושבים ( שהם 18,000 בתי אב).

האינדיקציה היחידה זאת בועת הנדל"ן שעיריית דימונה "מנפחת" כאשר היא מצהירה שהיא הולכת לבנות עוד 12,000 יחידות דיור בדימונה. ככה בדיוק בונים בועת נדל"ן. כיוון שהיצע הדירות הריקות  להשכרה של משקיעי הנדל"ן גדול מאוד, מחירי השכירות יורדים. דבר זה מקטין את התשואה הכספית למשקיעים וגורם למשקיעים להימנע מלהשכיר במחיר תשואה נמוך ואף לסגת מהשקעה. מה שיוצר לחץ על המחיר להשכרה לרדת מאוד ובמקביל מעודד את מכירת הדירות של משקיעי הנדל"ן מה שעוד יותר מוריד את מחיר הדירות למכירה בשוק החופשי. נוסיף לכך את פרויקט "מחיר למשתכן" שמציב רף נמוך בלפחות 20% מתחת למחירים שהיו לפניו, וזה עוד גורם משמעותי לירידת מחירי הדירות למכירה.

עודף פרויקטים בדימונה-
בדימונה יש מספר רב של פרויקטים לבנייה, חלקם בתהליכי סיום בנייה, חלקם בשלבי בנייה ראשונים, חלקם עברו אישורים בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה וחלקם בתכנונים ראשוניים. הפרויקטים בדימונה: מגדלי רג'ואן 500 יחידות דירות, שכונת ממשית 300 יחידות דיור חדשות, שכונת השחר 2,700 יחידות דיור, פרויקט תמ"א 38 בטיילת הספורט 500 יחידות דיור, פרויקט "בית החולים הישן" 150 יחידות דיור, פרויקט "מפעלי כיתן" 2000 יחידות דיור, סה"כ: 6.150 יחידות דיור חדשות. בתוך העיר דימונה יש כיום בהערכה זהירה, עוד כ- 1,000 יחידות דיור ריקות (למכירה או להשכרה). ההיצע של דירות בדימונה עומד כיום על כ-7,150 דירות חדשות וישנות ולעומת זאת הביקוש נמוך מאוד.

אחד ממתווכי הדירות החזקים בדימונה אמר לנו בתגובה לכתבה: "הנהגת העיר מאוד גאה בזה שכמות הפרויקטים והדירות החדשות בדימונה גדולה מאוד ביחס לאוכלוסיה הקיימת. לדעתי זה מוקש נדל"ני גדול מאוד כיוון שלא ניתן לאכלס את כל הבתים שנבנים. הבועה תתפוצץ אם לא תהיה תוספת גדולה מאוד של תעסוקה אטרקטיבית אשר תגרום להגירה חיובית וחזקה אל דימונה מבחוץ. מה שיקרה בעתיד הלא רחוק לדעתי הוא שהמושג "עושר מדומה", שמשמעותו עלייה גדולה בערך הרכוש של מי שכבר הקים או רכש את ביתו ואפילו את מבנה העסק הפרטי שלו, יעלם. אז תיווצר תופעה של תהליך מהיר מאוד של ירידת ערך הדירות והעסקים בעשרות אחוזים והקריסה תהיה קשה מאוד. רק מי שעיניו לא בראשו לא רואה את בועת הנדל"ן שעומדת להתפוצץ לכולנו בפנים."

יש כבר סימנים לכך שבעיית בועת הנדל"ן שהעלנו מראה כבר את אותותיה בפרויקטים של בנייה שהוקמו והם בשלבי סיום בנייה, או שהם בהקמה והמכירות בהם הואטו עד שנעצרו לחלוטין. ניכר ברחבי העיר, ובפרט במספר פרויקטים גדולים, שיש האטה יזומה על ידי הקבלנים הבונים של המשך הבניה- קבלן לעולם לא יאט את עבודות הבנייה אם יש לו קונים. קבלנים עוצרים בנייה כשאין רוכשי דירות.

בנקאי שהתמחה במשכנתאות מספר לנו: "הריבית על המשכנתאות עולה אמנם באיטיות אך היא עולה, מה שמקשה על לוקחי המשכנתאות. הדרישות להון עצמי נמוך יחסית ב"מחיר למשתכן" יובילו למצב שלא יהיה כדאי לרכוש דירה  שנבנית על ידי קבלן. אני אסכם שבנקודת הזמן הזו יש סכנה לא קטנה שמחירי הדירות יתמוטטו וייווצר משבר גדול של עודף היצע שעלול לגרום לנטישה של משקיעים וחברות בניה מדימונה. ואז התוצר המקומי וכוח הקניה יקטן, וזה יפגע בלא מעט עסקים וכמובן בהכנסות העירייה מאגרות ועוד..". אותו בנקאי גם הסב את תשומת ליבנו לתעסוקה בעיר ואמר לנו: " מפעל "על-בד" שאמור לקום בדימונה התקשה לגייס כספים עבור המפעל ועסקה גדולה למכירת המפעל הופסקה בצורה חד צדדית. אם לא יקימו מקורות תעסוקה משמעותיים העיר תכנס למצב כלכלי קשה. התפוצצות בועת הנדל"ן תסמן את תחילת המשבר הכלכלי בעיר גם בתחום התעסוקה."

בשיחה על בועת הנדל"ן בדימונה עם יזם נדל"ן בעיר דימונה הוא מעלה מספר הצעות שיביאו לפתרון הבעיה או לפחות יעצרו את הקריסה. לדבריו  על הנהגת העיר יש חובה לפעול לפחות בשלושה תחומים: " א. להשקיע מאמץ ממוקד שלב ליבה של העיר והמרכז המסחרי שלה יזכה לטיפול שורש תכנוני ולא להסתפק בלצבוע חזיתות בלבד. ב. לבצע ולעשות כל מאמץ להביא מפעלים ועסקים כדי ליצור מקורות תעסוקה חדשים משמעותיים ולחזק את כוח המשיכה של העיר לאוכלוסיות חדשות. ג. לנסות בתהליכי הבנות לקבל נתח מהמהפכה הטכנולוגית שמתפתחת בבאר שבע בנוסף למעבר הצבא לדירות שבירוחם הקטנה מדימונה שגורמת להתפתחות דיפרנציאלית של ירוחם שמתכננת בתוך שנים ספורות להכפיל את אוכלוסייתה – זה צריך לקבל מענה מעיריית דימונה שקופאת על שמריה מול העיר ירוחם שהפכה לאטרקטיבית יותר מדימונה". ועוד הוסיף: "כל הגורמים שהזכרתי ואלו שלא הזכרתי יגרמו לבועת הנדל"ן בדימונה להתפוצץ ומשבר כלכלי מקומי עלול להתפתח וליצור סטגנציה בעיר".

משבר הנדל"ן בדימונה כבר כאן 
הדימונאים והמשקיעים בדימונה הפסיקו בחודשיים האחרונים לקנות דירות. היצע הדירות למכירה גדול מאוד, והביקוש לדירות קטן מאוד. משבר הנדל"ן בדימונה כבר כאן, ולא מעט זוגות צעירים שזכו בהגרלה למכרזי "מחיר למשתכן" בדימונה החזירו את הזכייה שלהם, והקבלנים עצרו את המשך הבנייה של הפרויקטים שלהם כי הם לא מצליחים למכור את הדירות.